Отчёт об оценке квартиры — правила оформления экспертного заключения о стоимости объекта жилой недвижимости. Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости

Банк отчетов об оценке — это уникальная платформа, позволяющая оценщикам и экспертам обмениваться своими профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками, знакомиться с работами коллег и обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на конкретных практических примерах.

На данный момент в Банке отчетов размещено более 1900 различных работ оценщиков и экспертов, число активных пользователей сервиса превышает 500 специалистов.

Банк отчетов об оценке — это новый инструмент в работе оценщика и эксперта, предоставляющий специалистам большие возможности:

и многие другие.

Обмен профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками с оценщиками и экспертами всей страны

Так как обмен работами в рамках партнерской программы может происходить инкогнито (участники не видят никакой информации об оценщиках, разместивших свои работы), вы можете без лишних опасений о вашей репутации выкладывать свои работы на обозрение специалистов в области оценки, судебной и внесудебной экспертизы всей нашей страны. Участники партнёрской программы, просматривая отчеты и заключения других оценщиков и экспертов, могут оставлять отзывы и комментарии, указывая на ошибки, неточности или недоработки, допущенные в работах, что позволяет вам получать бесценную критику и постоянно повышать качество своих работ.

Доступ к работам оценщиков и экспертов, размещенным в рамках партнерской программы Банка отчетов, и самой последней «оценочной практике»

Принимая участие в партнерской программе вы можете обмениваться отчетами и заключениями с другими оценщиками и экспертами всей нашей страны. По мере роста нашего интернет-сервера это может дать поистине неограниченные возможности. Например, вам нужен пример отчета, выполненного по стандартам одной из СРОО. С помощью «банка отчетов» вы найдете его за пару секунд. Вы столкнулись с каким-то новым в вашей практике объектом оценки и не знаете, как провести оценку? — Пару кликов, и вы найдете пример.

Быстрый поиск необходимых практических примеров с помощью Банка отчетов

С помощью удобной системы поиска отчетов по огромному количеству критериев вы можете быстро найти отчет по различным критериям (например, по адресу, по которому расположен объект оценки). Критерии поиска постоянно дорабатываются и корректируются с учетом пожеланий оценщиков.

Обсуждение различных профессиональных вопросов на примере конкретных работ

С помощью Банка отчетов вы можете обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на примере конкретных работ с их авторами и другими специалистами, обращаться и консультироваться с оценщиками и экспертами, разместившими интересующие вас отчеты об оценке и экспертные заключения, получать отзывы и комментарии на ваши работы от всего профессионального сообщества.

Как воспользоваться возможностями, которые предоставляет «Банк отчетов» специалистам?

Чтобы воспользоваться возможностями «Банка отчетов» достаточно ознакомиться с публичной офертой , пользовательским соглашением сервиса «Банк отчетов» и зарегистрироваться на сайте . Для этого вы должны заполнить определенную форму и приложить документы, подтверждающие Ваше право на осуществление оценочной деятельности. После регистрации Вы сможете загружать на сервер отчеты с помощью специального интерфейса. Отчеты могут быть загружены как для личного пользования, так и для простой и коммерческой публикации, и размещения в рамках Партнерской программы. Отчетам, которые загружены для личного пользования, предоставляется статус конфиденциальной информации. Они не доступны для других пользователей сервера. Доступ к этим отчетам имеет только пользователь, который их загрузил. Загрузив отчеты, Вы можете использовать все возможности сервера, кроме возможностей, которые даёт Вам участие в Партнерской программе.

О партнерской программе Банка отчетов

С помощью партнерской программы вы можете обмениваться отчетами, практическими наработками, знаниями и опытом с коллегами со всех уголков нашей страны, а также обсуждать различные вопросы на примерах конкретных работ с их авторами и другими профессионалами. Участие в партнерской программе Банка отчетов окажет неоценимую помощь в вашем профессиональном развитии и росте, расширит багаж ваших профессиональных знаний, позволит ознакомиться и идти в ногу с последней оценочной практикой, а также завести новые знакомства с лучшими специалистами в области независимой оценки, судебной и досудебной экспертизы со всей России.

Правила участия в партнерской программе Банка отчетов

1. В Партнерской программе «Банка отчетов» (далее - Партнерская программа, Программа) могут участвовать только специалисты в области независимой оценки, судебной и внесудебной экспертизы, представители оценочных компаний и экспертных организаций, а также люди, проходящие обучение по соответствующим специальностям.

2. Чтобы стать участником Партнерской программы достаточно опубликовать в рамках неё в «Банке отчетов» одну свою обезличенную работу (отчет об оценке, экспертное заключение или заключение специалиста). Загрузка на сервер и публикация работы осуществляются зарегистрированным на сайте профессиональной сети "Оценщики и эксперты" пользователем по своему желанию самостоятельно с помощью интерфейса сервиса «Банк отчетов».

3. Пользователь соглашается с тем, что участие в Партнерской программе предполагает полное согласие и принятие условий настоящих правил.

4. Все работы и материалы, отправленные пользователями на публикацию в рамках Партнерской программы (с помощью управляющей ссылки «Опубликовать» интерфейса сервиса «Банк отчетов») проходят предварительную модерацию (отбор) администраторами сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Администрация оставляет за собой право отказать в публикации в рамках Партнерской программы работ и материалов по своему усмотрению и без объяснения причин.

5. Все работы и материалы, прошедшие модерацию и опубликованные в рамках Партнерской программы, будут доступны для просмотра и скачивания всем участникам Партнерской программы. При этом каждая опубликованная пользователем в рамках Партнерской программы работа даёт ему возможность получить доступ (для просмотра и скачивания) к любым работам и материалам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом), опубликованным другими участниками Программы в Банке отчетов, на один месяц (с момента принятия решения о публикации и уведомления пользователя по электронной почте). При публикации пользователем в рамках Программы одновременно нескольких работ, период доступа (в месяцах) будет равен количеству опубликованных работ. Правилами участия в Партнерской программе и соответственно интерфейсом сервиса «Банк отчетов» не допускается ситуация, при которой период доступа пользователя к Партнерской программе (в месяцах) превышает количество работ и материалов, опубликованных им же в рамках Программы. Чтобы использовать все возможности Партнерской программы сервиса «Банк отчетов» пользователь должен принимать активное участие в её развитии.

6. Размещая свои работы для участия в Партнерской программе, пользователь, как автор, выражает тем самым свое полное согласие на использование его работ другими участниками Партнерской программы на условиях, определенных Правилами участия в Партнерской программе.

7. При обезличивании отчетов подлежат удалению только все персональные данные, а также данные, не являющиеся общедоступными.

8. Работы, загружаемые на сервер для участия в «Партнерской программе» должны быть актуальными (разница между датой загрузки на сервер и датой составления отчета об оценке, экспертного заключения или заключения специалиста не должна быть больше 6 месяцев). «Банк отчетов» - это сервис, основной функцией которого является создание специальной площадки для обмена между оценщиками и судебными экспертами своими последними практическими наработками и опытом.

9. При размещении работы для публикации в рамках Партнерской программы поле «Пометки для участников "Партнерской программы"», в котором пользователь должен указать, чем может быть интересна или полезна для других специалистов размещенная им работа, обязательно для заполнения.

10. Модерация работ для их публикации в рамках Партнерской программы Банка отчетов проводится только с 1-го по 7-е число (включительно) каждого месяца. Работы, которые будут отправлены на модерацию для публикации в рамках Партнерской программы в любое другое время, будут модерироваться с 1-го по 7-е число (включительно) следующего месяца.

11. Для специалистов из стран СНГ, а также пользователей, которые по каким-то причинам не могут размещать в рамках Партнерской программы свои работы, возможен платный доступ. Стоимость доступа к размещенным в рамках Партнерской программы работам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом) на один месяц без учета персональных скидок составляет 750 рублей для физических лиц и 1125 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате с 1-го по 8-е число (включительно) каждого месяца (также действует Программа лояльности, позволяющая накапливать скидку до 60%), либо 1500 руб. для физических лиц и 2250 руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате в любое другое время.

12. Участники Партнерской программы безоговорочно соглашаются не тиражировать, не распространять каким-либо образом и не передавать кому-либо работы, размещенные другими пользователями в рамках Партнерской программы, а также любую информацию из этих работ, и использовать их только для личного ознакомления с целью обмена опытом, знаниями и практическими наработками с участвующими в Партнерской программе специалистами, а также возместить пользователям, разместившим работы, все убытки, которые связаны с противоправным тиражированием, распространением и использованием работ и информации из них в иных целях. Работы, размещенные в рамках Партнерской программы не могут быть размещены в простой публикации на сайте.

13. Администрация сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты" оставляет за собой право вносить изменения в Правила участия в Партнерской программе Банка отчетов. Действующая редакция Правил расположена на главной странице сервиса "Банк отчетов" по ссылке . При этом за пользователями сохраняется право участвовать в Партнерской на условиях согласно тем Правилам, которые действовали на момент публикации в рамках Партнерской программы его работ.

1. Отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости имущества, расположенного по адресу: С-Петербург, Калининский р-он, Гражданский пр-т, д. 41, литер А
   Работа выполнена Colliers International. Санкт-Петербург, 2004.
   Все расчеты проведены в соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, а также стандартами профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского Общества Оценщиков и Международными стандартами оценки, разработанными Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).
   2016-01-24 | популярность: 19373
2. Отчет об определении величины ущерба от повреждения автомобиля Toyota Cresta (расчет годных остатков)
   Назначением данной оценки является определение рыночной стоимости величины ущерба оцениваемого имущества на дату оценки. Оценка была произведена в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки», «Методическим руководством по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления», разработанным Государственным научным центром НАМИ совместно с сотрудниками Федерального Центра судебной экспертизы, утвержденным Министерством экономики РФ.
   Исполнитель: Денис Пашнин, ООО "Агентство профессиональной оценки собственности"
   2015-04-17 | популярность: 21090
3. Отчет об определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Советский район, ул. Ленина
   Предметом данной оценки является однокомнатная квартира, расположенная в г. Новосибирск. Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.
   Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» от 06.07.01 г. №519, под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчёте понимается следующее: наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
   Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. В результате сделки купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки. В данной работе оцениваемым правом на объект оценки является право собственности.
   После проведения анализа оценщик пришел к выводу, что лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его по назначению - квартира. Дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки проводились на основании данного заключения.
   Процедура оценки включала: 1) сбор необходимой документации и информации об объекте оценки; 2) применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости; 3) написание настоящего Отчета.
   2015-03-24 | популярность: 16826
4. Отчет об определение рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО «Костромская ГРЭС»
   В рамках настоящего задания проводилась оценка рыночной стоимости одной акции ОАО «Костромская ГРЭС». Результаты оценки использованы для цели внесения акций ОАО «Костромская ГРЭС» в оплату дополнительных акций ОАО «ОГК-3». Оценка проведена по состоянию на 01 апреля 2005 года.
   В процессе оценки использваны различные методы и подходы, наиболее подходящие для данного случая. Настоящая оценка была проведена в соответствии с законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ», «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», Методологией и Руководством по оценке бизнеса и (или) активов РАО «ЕЭС России» и его ДЗО, разработанных компанией «Делойт и Туш».
   По результатам анализа сильных и слабых сторон результатов полученных а рамках различных подходов, после консультаций с представителями инвестиционных компаний, представителями компании «Делойт и Туш», Оценщик принял решение о рассмотрении, наряду с первым вариантом придания весов, варианта придания большего веса результатам доходного подхода. Данный выбор обоснован тем, что при купле-продаже актива рациональный инвестор ориентируется в первую очередь не на ретроспективу деятельности компании, а на перспективные потоки доходов, которые он может получить от приобретаемого актива.
   Исполнитель: Консорциум «Эксперт - Российская оценка», по состоянию на 01 апреля 2005 года
   2015-03-07 | популярность: 15845
5. Отчет об определении рыночной стоимости объекта "Помещение административное"
   Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещения административного, площадью 336,1 кв. м., принадлежащего муниципальному образованию «Город Киров».
   
   Задачей настоящей оценки является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия.
   Отчет об оценке составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).
   Анализ полученных результатов на соответствие рыночным данным показал, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости имеет величину, соотносимую с показателями рынка. Стоимость объектов находится в диапазоне средних величин для объектов, расположенных в аналогичной части города Кирова, имеющих аналогичное назначение и техническое состояние.
   Оценщик не проводил аудиторскую и иную финансовую проверку предоставленной Вами информации, используемой в настоящем отчёте, поэтому не принимает на себя ответственность за надёжность этой информации.
   В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.
   Применение ССО РОО 2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.
   Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке различных видов имущества.
   
   2015-03-07 | популярность: 18277
6. Отчет об определении рыночной стоимости объекта "Помещение магазина"
   Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещения магазина площадью 30,2 кв. м., по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 86, принадлежащего муниципальному образованию «Город Киров».
   
   Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для отчуждения муниципального имущества.
   Результаты работ по проведению оценки описанного объекта планируется использовать для отчуждения муниципального имущества.
   В данной оценке применены следующие стандарты оценки: Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.
   Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО) предназначен для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ - в полном соответствии с принятыми документами.
   Исполнитель ООО «АНАЛИТ» г. Киров, 2010 г.
   2015-03-07 | популярность: 14186
7. Отчет об оценке рыночной стоимости именных обыкновенных акций ОАО
   

   Цель и назначение оценки: определение рыночной стоимости именных обыкновенных акций (100% уставного капитала) ОАО (Вид деятельности – производство полиграфической продукции) с целью внесения в уставной капитал.
   Имущественный комплекс предприятия не отражает реальной способности предприятия приносить доход, но отражает текущее состояние предприятие, выраженное через состояние его активов и обязательств. В данном случае необходимость определения ликвидационной стоимости на момент оценки не стоит в связи с отсутствием факторов срочной ликвидации или реализации бизнеса. Для целей данной оценки наиболее оптимальным, по нашему Оценщика, является метод скорректированной балансовой стоимости чистых активов предприятия.
   В результате исследования информации, предоставленной о предприятиях данной отрасли в различных источниках, а том числе в Национальной Котировальной Системе (www.nqs.ru) по состоянию на 01.10.2004 г. информация, применимая для целей данной оценки, о цене акций данных предприятий на внебиржевом рынке отсутствует. Поэтому методы предприятий-аналогов - метод рынка капиталов, метод сделок не могут быть использованы.
   С целью оценки рыночной стоимости обыкновенных акций ОАО «ККК» в данном отчете использовались:
   1. метод дисконтирования денежных потоков;
   2. метод скорректированных балансовых чистых активов.
   Исполнитель: ООО "Арт-эксперт". Казань, 2004
   2015-02-23 | популярность: 11436

8. Отчет об определении рыночной стоимости объекта "Помещение отделения связи"
   

   Задачей настоящей оценки является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия. В результате должно быть проведено надлежащее экономическое и правовое обоснование итоговой оценки объекта для указанного назначения.
   Результат оценки предполагается использовать в целях отчуждения имущества на основании договора купли-продажи, ограничения определяются оценщиком самостоятельно.
   Помещение отделения связи. Площадь 108,1 кв.м. Этаж первый. Адрес: Кировская обл., Октябрьский пр-т. Собственником объекта оценки является муниципальное образование «город Киров».
   Цель оценки: Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки
   Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:
   Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
   Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
   Источнитель: ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Кировский филиал, 2010 г.
   2015-02-23 | популярность: 8409

9. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости "Помещение кафе"
   Отчет об определении рыночной стоимости объекта помещения площадью 33,2 кв. м. по адресу Кировская обл., г. Киров, ул. Московская, д. 181
   Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для отчуждения муниципального имущества. Результаты работ по проведению оценки описанного объекта планируется использовать для отчуждения муниципального имущества.
   Задачей настоящей работы является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия. В результате должно быть проведено надлежащее экономическое и правовое обоснование итоговой оценки объекта для указанного назначения.
   Исполнитель ООО «АНАЛИТ» г. Киров, 2010 г.
   2014-11-08 | популярность: 11347
10. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости "Помещение магазина"
    Отчет об определении рыночной стоимости объекта помещения площадью 14,2 кв. м. кв. м. по адресу Кировская обл., г. Киров, ул. Некрасова, д. 1
    Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для отчуждения муниципального имущества.
    Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).
    Задачей настоящей работы является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия.
    В общем случае, рекомендуемой для совершения сделки величиной является рыночная стоимость. Данный термин предполагает законное использование, что, в свою очередь, накладывает на типичного продавца ответственность по гарантиям работоспособности объекта. В данном случае продавец не заинтересован в гарантийном обслуживании и обслуживание производится в соответствии с требованиями ГК РФ. Соответственно, в расчетах стоимостных параметров необходимо учесть отсутствие гарантийных обязательств по работоспособности и производить реализацию на условии «как есть».
    Хотите разместить отчет на нашем сайте? Напишите нам об этом.

Банкиры, судьи, организаторы аукционов, чрезвычайно трепетно относятся к оценке квартиры, которая будет залогом, предметом иска или торга. Отчёт об оценке – не просто набор сшитых вместе бумажек, а документ, в котором определена реальная стоимость квартиры, по мнению независимого специалиста. Предмет сегодняшней статьи – развёрнутый обзор содержания и порядка оформления отчёта об оценке недвижимости в целом, в том числе квартиры.

Отчёт об оценке квартиры — что это такое?

Это заключение о стоимости имущества, подготовленное оценщиком для определённых заказчиком целей в виде отчёта. Отчёт имеет внятную структуру и содержание. Порядок его оформления отрегулирован законом «Об оценочной деятельности».

Кто может быть оценщиком?

В оценке квартиры, мы все считаем себя знатоками. Отчасти, это правда. Но вряд ли кто-то, не имея специальных знаний, возьмётся оценить земельный участок, здание, производственный объект, торгово-развлекательный комплекс, сооружение и т. п.

Официально выражать своё мнение по поводу стоимости объекта может только компетентный человек, который :

1. Прошёл специальное обучение, сдал экзамен и получил квалификационный аттестат;
2. Оплатил вступительный взнос и стал полноправным членом СРО оценщиков;
3. Купил полис страхования своей деятельности на сумму от 300 000 руб.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику.

Физическое лицо, отвечающее всем этим требованиям является оценщиком. Он может на законных основаниях заниматься оценочной деятельностью, подготавливать и предоставлять отчёт об оценке заказчику.

Недвижимость, которую можно оценить

К объектам, подлежащим оценке в сфере недвижимости, причисляются :

• земли любого назначения;
• нежилые здания и помещения в них;
• жилые дома, квартиры, комнаты;
• сооружения;
• иные недвижимые вещи.

Цели оценивания

Для чего нужно оценивать квартиру? Определить рыночную стоимость квартиры на текущий момент требуется в самых разных жизненных ситуациях.

К ним относятся :

• из муниципального и государственного жилищного фонда с аукциона для определения стартовой цены;
• Покупка жилья с привлечением кредитных средств (ипотека). Квартира становится предметом залога возврата займа (как происходит оценка квартиры при ипотеке );
• Страхование квартиры;
• Раздел имущества при бракоразводном процессе;
• Определение стоимости наследственной массы;
• для продажи сособственникам или посторонним;
• Признание права на квартиру в судебном порядке.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику. Связано это с тем, что при разных целях есть свои особенности оценки. Например, если квартира оценивается в качестве залога, то кроме рыночной, определяется ещё и ликвидационная стоимость.

Оценка квартиры

К отчёту прилагаются :

• Копии документов, позволяющих специалисту осуществлять оценочную деятельность;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Технические документы на объект и фотоматериалы.

Оформление

Изготовленный в бумажном виде, отчёт нумеруется постранично, прошивается, скрепляется подписью оценщика и его личной печатью.

Отчёт, сформированный в электронном виде, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика.

Сколько стоит отчёт об оценке, и на чём основывается стоимость?

Основными параметрами, от которых зависит сколько придётся заплатить за оценочные услуги, являются :

1. Сроки проведения (доплата за срочность может составлять до 50% от обычной стоимости);
2. Регион местонахождения квартиры (в городах-миллионниках отчёт стоит дороже на 20%-40%, чем в регионах);
3. Категории жилья (комната в коммуналке, стандартная квартира, студия, апартаменты и т.д.).

Стоимость оценки стандартной квартиры с предоставлением отчёта, составляет не более 2000-3000 рублей.

Порядок расчётов оговаривается в договоре на оказание оценочных услуг и может происходить в виде:

• 100% предоплаты при подписании договора;
• внесения частичной оплаты (аванса) при подписании договора, и проведения окончательных расчётов по окончании работ.

Выполнение сторонами обязательств друг перед другом по договору на оценку подтверждается подписанием акта оказанных услуг.

Срок достоверности

Если после даты проведения оценки прошло более полугода, установленная в её ходе стоимость квартиры не может считаться достоверной, она утрачивает актуальность. Оценщик всегда указывает эту информацию в отчёте. Поэтому, указание даты оценки в отчёте чрезвычайно важно.

Несправедливая оценка

Часто при спорах о правах на недвижимость, противные стороны не могут прийти к соглашению о её справедливой рыночной стоимости. Порой нанимают разных оценщиков. Если стоимость квартиры по разным отчётам отличается значительно, то данный спор разрешается в судебном порядке.

Кроме этого, может быть проведена экспертиза отчёта, которая подразумевает формирование мнения экспертов СРО в отношении отчёта, подписанного членом СРО. Производится она на добровольной основе между заказчиком и экспертом, и не является контролирующей оценщика мерой. Но положительное или отрицательное заключение по отчёту, может быть использовано заказчиком в суде.

Дополнительно смотрите видео о порядке оценки квартиры и формировании отчёта:

Жизнь порой непредсказуема. И грамотная оценка квартиры может понадобиться в самый неожиданный момент. Поэтому выбор хорошего, и действительно независимого специалиста, очень важна.

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости .

Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Пример отчета об оценке недвижимости приведен в приложении В.

Глава 6. Особенности оценки различных объектов недвижимости

6.1. Оценка земли

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости :

земля не является результатом предшествующего труда;

пространственно ограничена;

незаменима другими средствами производства;

обладает постоянством местоположения;

неизнашиваема при правильном использовании;

территориально разнокачественна;

характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное - это улучшения, они добавляют вклад в стоимость.

Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях .

Улучшения, проводимые для создания участка:

внешние : устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

внутренние : планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами :

различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Основные факторы , определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Особую категорию представляют собой городские земли . На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние, например:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости.

Именно рыночная стоимость является мерой ценности для пользователя, позволяет стимулировать рациональное эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

выработка градостроительной политики и социальное планирование;

формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;

оптимизация муниципальных инвестиций в поддержании и развитии городской среды;

определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

Выделяют несколько методов оценки земли .

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

метод сравнения продаж,

метод выделения,

метод капитализации земельной ренты,

метод распределения,

метод остатка,

метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

права собственности,

условия финансирования,

особые условия продажи,

рыночные условия (изменяются во времени),

месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения),

условия зонирования,

физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф),

доступные коммунальные услуги,

экономические характеристики,

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.

Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

где С L

I L - доход от владения землей, руб.;

R L - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка : характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation ) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения ) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов сравнения объектов;

определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

,

где С 3 - стоимость земельного участка, руб.;

С - стоимость объекта, руб.;

Су - стоимость улучшений, руб.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховку, гонорары ИТР;

расходы на маркетинг;

прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ... 3

1.1. Задание на оценку... 3

1.2. Заявление о соответствии... 5

1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике... 6

1.4. Основные факты и выводы... 6

1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности... 8

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ... 9

2.1. Описание местоположения... 9

2.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки... 9

2.3. Перечень документов использованных для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки... 13

2.4. Анализ рынка недвижимости Москвы... 13

3. ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ... 18

3.1. Базовые понятия оценки недвижимости... 18

3.2. Основные подходы и методы оценки недвижимости... 20

4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ... 24

4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования... 24

4.2. Обоснование отказа от использования затратного подхода при проведении оценки... 25

4.3. Обоснование отказа от использования доходного подхода при проведении оценки... 26

4.4. Оценка сравнительным подходом... 26

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ... 42

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ... 43

ПРИЛОЖЕНИЯ... 44

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 1. Задание на оценку.

Объект оценки	Однокомнатная квартира общей площадью 39 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
Состав объекта оценки	В состав квартиры входят следующие помещения (источники данных – кадастровый паспорт и экспликация): 1. Жилая изолированная комната площадью 20,9 кв.м. (пом. № 1) 2. Кухня площадью 8,6 кв.м. (пом. № 2) 3. Ванная площадью 2,2 кв.м. (пом. № 3) 4. Уборная площадью 1,8 кв.м. (пом. № 4) 5. Коридор площадью 4,6 кв.м. (пом. № 5) 6. 2 балкона (пом. №№ 2а и 2б)
Характеристики объекта оценки	Площадь квартиры 39 кв.м. , жилая площадь 20,9 кв.м. , площадь кухни 8,6 кв.м. Источник данных – Экспликация. Более подробные характеристики объекта оценки указаны в разделе 2.2 данного отчета, а также в Приложениях к отчету.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость. Итоговая стоимость должна быть выражена в виде числа, определение интервала значений не требуется.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)	Результаты оценки предназначены для консультации Заказчика о величине стоимости квартиры. Другое использование результатов оценки не предусматривается.
Имущественные права на объект оценки	1. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (3/4 доли в праве). 2. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (1/4 доля в праве). Источник данных – Свидетельство о государственной регистрации права.
Обременения объекта оценки	Документально подтвержденные обременения в отношении объекта оценки отсутствуют, поэтому оценка объекта проводится исходя из предположения, что таких обременений нет.
Дата оценки
Дата проведения осмотра и особенности проведения осмотра объекта оценки	Дата осмотра: 12.02.2016. Проведен визуальный осмотр всех помещений квартиры. Техническая экспертиза, проверка оборудования квартиры или другие специальные исследования не проводились.
Необходимость привлечения отраслевых экспертов	Стороны договора (Заказчик и Оценщик) пришли к общему соглашению, что необходимость привлечения отраслевых экспертов для проведения данной оценки отсутствует.
Срок проведения оценки	12.02.2016-17.02.2016

Допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка:

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений, претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не проводил измерения физических параметров оцениваемого объекта, кроме тех, что оговорены в отчете. Все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Все иллюстративные материалы приводятся исключительно в целях облегчения визуального восприятия. Использование этих материалов в других целях не допускается.

Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной величине стоимости.

1.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ)

Настоящим оценщик удостоверяет, что:

1. Все факты, изложенные в отчете, соответствуют действительности.
2. Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений.
3. Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами поведения.
4. Образование оценщика соответствует необходимым требованиям.
5. Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения.
6. Оценщик не имеет какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.
7. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.
8. Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов отчета.
9. Оценщик произвел осмотр объекта оценки.
10. Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке отчета.

1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Заказчик	Гражданка РФ ХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
	Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА» Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35. ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003. ООО Корпорация «ОЦЕНКА» имеет полис обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки №150000-035-0001159, выданный ОАО «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» 05.11.2015, страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Срок действия договора страхования – с 10 ноября 2015 по 09 ноября 2016 года. В оценке принимали участие следующие оценщики: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за регистрационным номером ХХХХ, имеет диплом о профессиональной переподготовке ХХ № ХХХХ, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ от 20.10.2015 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2016 года включительно.
Основание для проведения оценки	Договор на оказание услуг по оценке № 000/00 от 00 хххх 2016г.

1.4. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Основанием для проведения данной оценки является договор на оказание услуг по оценке №ХХ/ХХ, заключенный между Оценщиком и Заказчиком оценки 12.02.2016.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

В настоящей работе оценивалась однокомнатная квартира общей площадью 39 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Рассматриваемая однокомнатная квартира имеет:
Общую площадь - 39,0 м 2 ;
Жилую площадь - 20,9 м 2 ;
Кухня - 8,6 м 2 ;
Раздельный санузел;
2 Балкона.

Условный номер объекта: 0-000000

Обременения права в изученных оценщиком документах не выявлены.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

При проведении оценки применялся только сравнительный подход. Результат оценки однокомнатной квартиры общей площадью 39 кв. м., полученный при применении сравнительного подхода, составляет 5 080 000 (Пять миллионов восемьдесят тысяч) рублей.

Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

В результате проведения оценки, Оценщик пришел к выводу:

Рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 39 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0, по состоянию на дату оценки составляет 5 080 000 (Пять миллионов восемьдесят тысяч) рублей.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости:

1. Полученная итоговая стоимость не может быть использована иначе, чем это предусмотрено заданием на оценку (цели и задачи оценки).
2. Использование полученной итоговой стоимости для решения задач, отличных от указанных в задании на оценку, может привести к неверным выводам.
3. Полученная итоговая стоимость действительна лишь на дату оценки.
4. Полученная итоговая стоимость представляет собой обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом принятых допущений и не является гарантией того, что объект оценки будет продан или иным образом отчужден по указанной стоимости.

1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки .

При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:

1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)"

2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)"

3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)"

4. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

5. Свод стандартов и правил Российского общества оценщиков (РОО) – данные стандарты применяются в части, не противоречащей, а дополняющей и поясняющей федеральные стандарты оценки. Эти стандарты применяются потому, что они являются обязательными для использования оценщиками – членами РОО.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена на территории Юго-Западного АО, в муниципальном районе «Северное Бутово» по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Граница внутригородского муниципального образования Северное Бутово проходит: по городской черте г. Москвы (восточной границе полосы отвода Симферопольского шоссе (включая территорию Всесоюзного научно-исследовательского института лекарственных растений площадью 17 га), далее по оси полосы отвода Курского направления МЖД, южной границе лесопарковой зоны, далее пересекая автомобильную дорогу в Южное Бутово по городской черте г. Москвы (восточной и северной границам квартала N 8 лесопарка (включая 9 га квартала), северной границе квартала N 7 лесопарка, восточной границе кварталов N 4 и 2 лесопарка, южной границе квартала N 3 лесопарка, оси р. Битца, западной границе квартала N 3 лесопарка), оси полосы отвода МКАД, внешней границе полосы отвода МКАД (включая транспортную развязку Куликовской ул.), юго-западной и южной границам транспортной развязки Симферопольского ш. до городской черты г. Москвы.

Подъезд к дому, в котором расположена рассматриваемая квартира, осуществляется по улице ХХХХХХХХХХХ, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – МКАД. Ближайшая станция метро – «Бульвар Дмитрия Донского» - около 10 минут пешком.

Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных домов разной этажности. Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптека и т.д. Преобладающая окружающая застройка – жилая. Территория вокруг дома обустроена, имеются места для парковки автотранспорта. Уровень шума средний.

2.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена в Москве, по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Дом: рассматриваемая квартира расположена на 3-ом этаже 14-этажного жилого дома. Дом панельный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в удовлетворительном состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира удовлетворительное, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Квартира: рассматриваемая квартира имеет:

Общую площадь – 39 м 2

Жилую площадь - 20,9 м 2

Кухню-8,6 м 2

Раздельный санузел

2 Балкона

Высота потолков - 2,68м. В квартире имеются 2 застеклённых балкона. Окна квартиры выходят во двор.

Класс отделки внутренних помещений квартиры – «Простая отделка». Покрытие полов – линолеум (комната, коридор, кухня) и плитка (ванная, уборная), покрытие стен – бумажные обои. Оконные рамы – деревянные, окрашенные белой масляной краской. Отделка потолков – окраска белой водоэмульсионной краской. Межкомнатные дверные проемы и дверные полотна – деревянные, окрашены бесцветным лаком.

В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей. Состояние отделки - требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне.

Условный номер объекта: 0-000000.

Источники данных: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, результаты визуального осмотра квартиры, проведенного Оценщиком.

Таблица 3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных. Источники: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, данные визуального осмотра оценщика.

Характеристика	Описание
	г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
Условный номер объекта:
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
Дорожное покрытие во дворе, его состояние	Асфальт. Состояние покрытия хорошее.
Уличное освещение
Детская площадка
Зеленые насаждения
Организованная стоянка автотранспорта или подземный гараж	Парковка стихийная
Экологическая обстановка	Удовлетворительная
Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади аналогичных квартир в данном районе	От 125 000 руб. до 145 000 руб. на основании обзора рынка, выполненного оценщиком
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный блочный жилой дом.
Год постройки
Год последнего капитального ремонта здания
Физический износ здания согласно данным БТИ, %	6% по состоянию на 2012 год
Физический износ здания, рассчитанный оценщиком,%	6%. Физический износ рассчитывался методом срока жизни. В рамках данного метода физический износ рассчитывается по формуле: И (%) = ЭВ/ЭЖ*100, где: ЭВ - эффективный возраст, определяемый на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую стороны. ЭЖ - типичный срок экономической жизни объекта. Расчет:(2016-1964)/150*100=35%
Функциональное устаревание	Функциональное устаревание (функциональный износ) возникает в связи с несоответствием объекта современным требованиям: к планировке, техническому оснащению, дизайну и т.д. Поскольку рассматриваемый жилой дом имеет функциональную планировку, функциональное техническое оснащение, отделку, то функциональное устаревание у него отсутствует.
Внешнее устаревание	Внешнее устаревание (внешний износ) – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами (общий экономический упадок района, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли, занятости, негативные изменения в инфраструктуре района, экологическая ситуация). В данном случае, общего упадка района - нет, действий правительства или местной администрации, имеющих отрицательное влияние на объект, в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования - нет. Поэтому внешнее устаревание у рассматриваемого здания отсутствует.
Материал наружных стен	Бетонные блоки
Материал перекрытий	Железобетонные
Фундамент	Железобетонный
Состояние здания (субъективная оценка)
Внешний вид фасада дома	Бетонные блоки
Количество этажей в здании, согласно технической документации
Количество этажей в здании, согласно визуальному осмотру
Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о планах на снос или капитальный ремонт с отселением. По результатам осмотра здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, по мнению оценщика, здание, в котором расположен объект оценки, не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением.
Наличие чердака
Наличие подвала в здании
Наличие домофона, консьержа и т.д.	Домофон, кодовый замок
Наличие лифта	В каждом подъезде два лифта
Наличие мусоропровода
Состояние подъезда (субъективная оценка)
Характеристики объекта оценки
Информация о текущем использовании объекта оценки	Квартира используется в качестве жилья.
Этаж расположения квартиры
Количество квартир на площадке
Площадь: с учетом летних и не отапливаемых помещений/общая/жилая, м.кв.
Количество комнат, площадь, м.кв.
Высота потолков, м
Площадь кухни, м.кв.
Тип санузла, количество	Совмещенный, один
Вспомогательные и подсобные помещения, м.кв.	Кухня-8,6 м 2 Раздельный санузел - 4 м 2 2 Балкона - 5,5 м 2
Наличие балкона, лоджии, количество	2 Балкона
Вид из окон
Техническое обеспечение	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, вентиляция. Все коммуникации центральные.
Оборудование	Сантехническое оборудование совмещённого санузла, сантехническое оборудование кухни, электроплита на кухне
Наличие ТВ-антенны, телефона
Состояние отделки	Удовлетворительное, требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне.
Видимые дефекты внутренней отделки	В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей.
Физический износ и устаревания	Соответствуют аналогичным параметрам здания (см. выше)
Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ	Соответствует

Фотографии рассматриваемой квартиры приведены в Приложениях к настоящему Отчету.

Оцениваемое право: в настоящей работе оценивается право общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит:

1. Гр-ке ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. Свидетельство о государственной регистрации права 00-ХХ 0000000, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 хххх 0000. (3/4 доли в праве).

2. Гр-ке ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. Свидетельство о государственной регистрации права 00-ХХ 0000000, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 хххх 0000. (1/4 доля в праве).

2.3. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

При проведении оценки для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов на оцениваемую квартиру:

1. Свидетельство о государственной регистрации права.

2. Экспликация, выданная Юго-Западным ТБТИ г. Москвы

3. Кадастровый паспорт квартиры

Копии документов получены Оценщиком от Заказчика оценки.

2.4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

Анализ рынка проведен с использованием материалов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (http://www.irn.ru)

Влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок недвижимости:

На протяжении всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Ухудшение отношений с западными странами, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства повлияли на рынок недвижимости.

Ситуация на московском рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисных 2006-2007гг., но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг. Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют и даже сокращаются доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны высокими темпами уходит капитал (в 2014г. отток составил $115 млрд., а за 2015г. – по предварительным оценкам $53 млрд.).

Кроме того, исполнительная власть, нуждающаяся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумывается об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (т.е. недвижимость) даже пойдет рынку на пользу, то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик.

Экономические санкции против России закрыли доступ к дешевым кредитам и сократили инвестиции в нашу страну, также усилился отток капитала и падение курса рубля. Начало 2016 года принесло не только новые антирекорды по рублю, но и продемонстрировал нефть дешевле 30$ за баррель, что ниже минимумов прежнего кризиса 2008-2009 годов. Это обстоятельство вновь подняло старый вопрос о том, в какой степени цены на недвижимость в Москве зависят от цен на нефть и чего ждать от квадратного метра, если стоимость барреля нефти задержится на этом уровне надолго.

Снизились доходы бизнеса и населения, а рынок недвижимости остался без прежнего объема ликвидности, которая в былые годы формировала докризисную стоимость квадратного метра. Теперь быстрые деньги ушли из страны, и прежний уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье перестал соответствовать новой геополитической и макроэкономической реальности.

В целом ситуация на московском рынке недвижимости остается непростой. Причины вполне понятны – ситуация в экономике и геополитике лучше не становится, цены на нефть ставят новые антирекорды, инвестиции в страну снижаются, платежеспособность населения падает, цены на товары первой необходимости продолжают расти и забирают все большую часть доходов людей, снижая их способность платить ипотеку или аренду.

Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки (вторичный рынок квартир):

Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом 2016 года не произошло. Это довольно важное обстоятельство, которое позволяет многое сказать о дальнейших перспективах и сделать прогноз цен на недвижимость в Москве и Подмосковье.

Несмотря на снижение цен как долларовом, так и в рублевом выражении, предложение жилья на московском рынке, по-прежнему, превышает спрос. Эксперты рынка отмечают падение числа сделок и удлинение средних сроков рыночной экспозиции объектов. В текущей рыночной ситуации продавцы квартир склонны предоставлять большие скидки в процессе торга, лишь бы максимально склонить покупателя с совершению сделки.

В течение всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после сильных колебаний валютного курса конца 2014 года и ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период. Но декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе 2015 г. И практически весь 2015 год цены на московском рынке недвижимости медленно двигались вниз.

На январь 2016 года пришелся очередной этап падения рубля, что, разумеется, сказалось и на динамике цен на недвижимость в Москве. Квадратный метр продолжает демонстрировать свою неспособность отыгрывать ослабление национальной валюты, поэтому в долларовом выражении цены показали за январь 2016 года ощутимый минус. В рублях же сползание цен вниз пока приостановилось.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в столице потерял за январь более 7%, снизившись до 2421$ за квадратный метр. Это среднемесячное значение индекса. Более динамичный еженедельный индекс показал на начало февраля отметку 2295$. Таким образом, средний уровень стоимости жилья в Москве движется к «круглому» значению в 2000$ за метр.

В рублевом выражении средний уровень цен на московские квартиры по прежнему колеблется в диапазоне 125-180 тысяч рублей за метр. Приостановка снижения рублевого уровня цен в условиях резкого роста доллара - вполне ожидаемое явление: с одной стороны, часть продавцов пытаются проиндексировать цены по доллару, а с другой – ослабление национальной валюты способствует активизации покупателей.

Примечательно, что динамика цен по типам жилья и по географии в январе 2016 получилась довольно однородной. Это означает, что у квадратного метра не получается компенсировать падение рубля не только в экономклассе, но и в дорогом сегменте. Снижение долларовых цен на современные монолитно-кирпичные дома - примерно такое же, как на типовую панель, а большие квартиры оказываются не многим устойчивее по цене, чем маленькие.

Исключением в январе 2016 стал только Центральный округ – коррекция цен в нем оказалась ощутимо ниже, чем в других округах в силу уникальности центра города. Однако другие престижные округа и районы столицы – запад и юго-запад - показали почти такое же снижение, как и все остальные недорогие округа и районы.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в большей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.

Средняя стоимость квартир в зависимости от типа дома, Москва	Янв16	Дек15
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
"Сталинки" и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
Все панельные и блочные дома
Все монолитные и кирпичные дома

Средняя стоимость квартир в зависимости от комнатности	Янв16	Дек15
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Трехкомнатные квартиры
Многокомнатные квартиры

Примечание: Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей.

Анализ цен предложений в рассматриваемом сегменте и основных факторов, влияющих на цены:

Рассматриваемая квартира принадлежит к сектору типового массового жилья, расположенного в спальных районах города в панельных и блочных жилых домах, построенных в конце 1970-х – начале 1980-х гг. Цены на жилье в этом секторе рынка примерно соответствуют средним ценам по городу, из-за того что жилье данного типа является широко распространенным в городе Москве.

Анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир, проведенный оценщиком, показал, что диапазон цен в этом секторе рынка в начале февраля 2016г. для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (район Северное Бутово) составлял 120000-145000 руб. за 1 кв.м. Для сравнения, в среднем по городу Москве, стоимость 1 кв.м. жилья в это время составляла около 160000-180000 руб.

В качестве примеров реальных цен предложений, действовавших в период проведения оценки, на квартиры из рассматриваемого сегмента, расположенных в районе объекта оценки, можно привести следующие:
1. 6 500 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39 кв.м.
2. 6 000 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,1 кв.м.
3. 5 900 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,2 кв.м.
4. 5 800 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,5 кв.м.

Таким образом, можно констатировать, что стоимость жилья в районе расположения объекта оценки несколько ниже средней стоимости жилья по городу Москве, что объясняется более удаленным от центра города местоположением района объекта оценки (за пределами МКАД).

К основным факторам, влияющим на стоимость квартиры на московском рынке жилья, можно отнести следующее:

1. Местоположение: административный округ города, близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зонам.
2. Транспортная доступность объекта: близость к станциям метро, развитость общественного транспорта в месте расположения квартиры.
3. Состояние окружающей застройки (промышленная, жилая, смешанная): расположение квартиры с промышленными объектами может снижать ее стоимость из-за возможно более высокого загрязнения окружающей среды и повышенного уровня шума.
4. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный): при прочих равных условиях, наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных и монолитно-кирпичных домах современной постройки, наиболее дешевые – в панельных домах советского периода застройки.
5. Этажность дома: как правило, квартиры в домах повышенной этажности на рынке стоят дороже (при прочих равных условиях).
6. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое): в старых зданиях, требующих ремонта, стоимость квартир ниже, чем в новых зданиях с хорошим техническим состоянием.
7. Этаж расположения квартиры: квартиры на первых и последних этажах жилых домов стоят дешевле, чем квартиры, расположенные между первым и последним этажами.
8. Жилая площадь квартиры: при прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже.
9. Площадь кухни в квартире: при прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже.
10. Общая площадь квартиры: при прочих равных условиях, цена за 1 кв. м. в квартирах большей площади меньше.
11. Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт): чем выше класс отделки квартиры, тем выше стоимость 1 кв.м. в этой квартире.
12. Состояние отделки (отсутствует или требует полной замены, среднее состояние, не требующее ремонта, требует косметического ремонта): квартиры без отделки или с отделкой, требующей ремонта, стоят несколько дешевле, чем квартиры с нормальным (не требующим ремонта) состоянием отделки.
13. Наличие балкона, лоджии: наличие летних помещений в квартире увеличивает ее привлекательность в глазах потенциального покупателя, поэтому стоимость квартиры с балконом или лоджией несколько выше, чем стоимость аналогичной квартиры без летних помещений.
14. Расположение окон квартиры: расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях).
15. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью: если квартира продается с мебелью и иным оборудованием, не связанным с недвижимостью, то ее стоимость может быть выше, чем стоимость аналогичной квартиры без такого имущества.

Основные выводы:

1. Объем предложения квартир на московском рынке жилья вырос.
2. Цены продажи квартир на вторичном и первичном секторах рынка заметно снизились по сравнению с докризисным уровнем. Учитывая тот факт, что даже рублевые цены на квартиры снизились, можно заключить, что негативные тенденции в макроэкономике продолжают сказываться на московском рынке жилья.
3. Ликвидность квартир как товара снизилась (заметное увеличение срока рыночной экспозиции).
4. На московском рынке жилья фиксируется рост количества предложений к продаже, падение спроса со стороны покупателей, уменьшение числа сделок, увеличения размера скидок со стороны продавцов при продаже квартир. В целом, московский рынок жилой недвижимости можно охарактеризовать как неактивный.
5. Вероятно, что в ближайшие 3-4 месяца цены на жилую недвижимость продолжат плавное снижение.

© . Копирование запрещено.