В озможности доходного подхода для оценки машин, оборудования и транспортных средств ограничены, так как объектом инвестирования, как правило, является не отдельный станок или машина, а производственный или имущественный комплекс. Вычленить величину дохода, приходящегося на конкретный станок или машину, в большинстве случаев не представляется возможным.
7.2. Затратный подход
З атратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
З атратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Е сли объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Определение затрат на воспроизводство или замещение
Н а практике машины и оборудование редко воспроизводятся в виде точных копий.
Д аже самые современные машины постоянно подвергаются усовершенствованиям в процессе производства. В практике оценки этими усовершенствованиями можно пренебречь, пока оцениваемая машина не снята с производства и не изменена ее модель или марка.
В рамках затратного подхода существует несколько методов:
Ресурсно – технологический метод оценки;
Нормативно – параметрический метод оценки;
Метод оценки по цене однородного объекта;
Метод сравнения с идентичным объектом;
Метод ценовых индексов.
Р есурсно – технологический метод оценки предполагает поэлементный (поагрегатный) расчет стоимости оборудования и может быть описан следующим образом:
,
где:
С – стоимость Объекта оценки;
а j – количество комплектующих узлов и агрегатов типа j;
с j – рыночная стоимость одного узла типа j;
В – суммарная стоимость нерасшифрованной части, например, стоимость сборки.
П о сравнению с оценкой объекта в целом его оценка на основе ресурсно – технологического метода позволяет более точно учесть влияние конфигурации объекта, и, следовательно, состава и значений его технических характеристик на величину стоимости.
П ри нормативно – параметрическом методе оценки используется расчет по укрупненным нормативам. Стоимость оцениваемого объекта рассматривается как функция совокупности его технических характеристик, а не комплектующих. В общем виде расчет нормативно – параметрическим методом может быть описан следующим образом:
С = В ´ D ´ К , где:
С – стоимость Объекта оценки;
В – удельная (в расчете на единицу производительности или мощности) стоимость базового изделия;
D – мощность или производительность оцениваемого изделия;
К – сводный коэффициент, характеризующий зависимость удельной оценочной стоимости или цены изделия от значения его параметров. Он равен произведению частных коэффициентов, учитывающих влияние соответствующего параметра на оценочную стоимость или цену изделия.
Н ормативно – параметрический метод успешно применяются при разработке ряда прейскурантов оптовых цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации.
П ри методе оценки по цене однородного объекта предполагается, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов.
В качестве однородных объектов выбираются новые объекты аналогичной модели и марки, выпускаемые в настоящее время. В качестве исходной информации могут быть использованы данные торгующих розничных организаций.
М етод оценки по цене однородного объекта предполагает расчет стоимости затрат на замещение объекта оценки.
П о сравнению с другими методами оценка объекта по цене однородного объекта позволяет учесть конъюнктуру рынка . Вместе с тем в случае отличия однородных объектов по техническим характеристикам от объекта оценки данный метод требует внесения поправок к ценам однородных объектов.
М етод сравнения с идентичным объектом, с помощью которого используются параметрические отличия аналога и объекта оценки. Идентичный объект – это объект, имеющий одинаковую с объектом оценки марку (модель), комплектацию, дополнительную оснастку, завод – изготовитель. Идентичный объект не имеет конструктивных отличий от объекта оценки по техническим характеристикам.
И сточниками информации для определения стоимости затрат на воспроизводство объекта оценки на дату оценки могут являться прайс – листы фирм, торгующих оборудованием, информация, размещенная в Интернет или печатных изданиях, запрос на завод изготовитель или поставщик оборудования. Допускается устная консультация с представителями фирм, торгующих или изготавливающих оборудование.
Д ля импортного оборудования допускается использовать в качестве источника информации о стоимости нового идентичного оборудования контракт на поставку в том случае, если:
Оборудование поставлялось новым, не бывшим в эксплуатации;
Контракт заключен непосредственно с фирмой изготовителем оборудования или представительством фирмы на территории РФ;
Хронологический возраст оцениваемого объекта не превышает два года.
М етод ценовых индексов применяются, главным образом, при определении стоимости воспроизводства.
П редполагается, что оценщику известна полная стоимость воспроизводства на дату (Tj ), не совпадающую с датой оценки (To ) и отстоящую от даты оценки на достаточно длительный срок.
В общем виде соответствующая модель описывается следующим образом:
С = С0 ´ I (To ; Tj ) , где:
С – полная стоимость затрат на воспроизводство на дату оценки;
С – полная стоимость затрат на воспроизводство на предшествующую дату;
I (To ; Tj ) – индекс (цепочка индексов) изменения стоимости объекта за период от Tj до To .
В качестве индекса используют индексы инфляции, индексы роста цен по отдельным видам товаров и товарных групп или производителей средств производства, разрабатываемым Вычислительным Центром Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, публикуемые в средствах массовой информации индексы общей и промышленной инфляции, валютные курсы .
Определение износа
П рименительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно – технического прогресса и экономической ситуации в целом.
П о причинам, вызвавшим износ, различают:
Физический;
Функциональный;
Внешний (экономический).
Физический износ – потеря стоимости в результате частичной потери работоспособного состояния машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.
Функциональный износ – потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. Функциональный износ приводит к снятию с производства и вытеснению с рынка целых поколений машин и оборудования. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия новой техники от старой или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат .
Внешний (экономический) износ – потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов, таких как государственное регулирование , возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьем и материалами, потеря рынков и другое.
П оскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа, то совокупный износ рассчитывается по следующей формуле:
И = 1 – (1 – Ифиз / 100) ´ (1 – Ифункц / 100) ´ (1 – Иэк / 100), где:
Ифункц – функциональный износ, %;
Иэк – экономический износ, %.
С тоимость машин и оборудования с учетом износа определяется по формуле:
, где:
С – стоимость затрат на воспроизводство или замещение, определяемая с учетом монтажа оборудования;
И – совокупный износ Объекта оценки.
7.3. Сравнительный подход
С равнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
С равнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.
Д анный подход наиболее применим для тех видов машин, оборудования и технических средств, которые имеют развитый вторичный рынок . Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии.
П рименяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован.
Скорректировать значения единицы сравнения для объекта – аналога по каждому элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому.
Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов – аналогов.
8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ О Б ЪЕК Т А О Ц ЕНКИ
Д ля расчета рыночной стоимости оцениваемого Объекта применялся сравнительный и затратный подходы к оценке.
Д оходный подход в основном используется для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса.
В связи с тем, что понятие дохода связывается с конкретным производством или оказанием услуг, то доходный подход малоэффективен при оценке отдельных видов средств труда, которые, как правило, являются элементами системы, приносящей доход.
В связи с выше сказанным, Оценщики полагают, что отказ от доходного подхода к оценке применительно к оцениваемым самоходным машинам не приведет к существенному искажению результатов оценки.
8.1. Определение стоимости Объекта с использованием затратного подхода к оценке
Р асчет стоимости затрат на замещение Объекта оценки проводился по методу сравнения с идентичным объектом.
В качестве идентичного объекта для Объекта оценки № 1 – самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер , заводской номер машины: VAUZ0753AZT год выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, был выбран гусеничный бульдозер PR724 LITRONIC фирмы «LIEBHERR».
Т ехнические и эксплуатационные характеристики оборудования, выбранного в качестве идентичного для оцениваемой самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, представлены ниже в таблице 8.
И сточником информации для определения стоимости идентичного объекта для самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер послужили данные, предоставленные официальным представителем компании «LIEBHERR» в России – – Русланд».
П о запросу Оценщиков – Русланд» было получено коммерческое предложение № 33 от 01.01.01 года (смотри таблицу 8).
В качестве идентичного объекта для Объекта оценки № 2 – самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , год выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, был выбран фронтальный погрузчик ZL50G фирмы «ХСMG».
И сточником информации для определения стоимости идентичного объекта для самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик послужили данные, опубликованные на сайтах компаний, занимающихся поставкой и продажей спецтехники из Китая (смотри ниже таблицу 9).
П оскольку информация обо всех аналогах получена из достоверных источников, и параметры, по которым производились корректировки аналогов, сопоставимы, стоимость затрат на замещение Объекта оценки № 2 рассчитывалась как среднее арифметическое значение.
Таблица 8
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАТРАТ НА ЗАМЕЩЕНИЕ
самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер
|
№ п/п |
Коммерческое предложение |
Цена нового бульдозера, рублей (с НДС) |
Информация о продавце |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
Коммерческое предложение № 33 от 01.01.01 года. Условия поставки. Гидравлический бульдозер модели PR724 LITRONIC. Стоимость бульдозера составляет 245 000 евро на условиях поставки (DDP Нижний Новгород). Бульдозер готов к отгрузке. Время в пути до Нижнего Новгорода: 3 недели со склада завода в городе Тельфс (Австрия). Ориентировочный срок поставки: декабрь 2009 года. Срок действия предложения: до 05 декабря 2009 года. Условия оплаты. Финансирование поставки оборудования . Компания LIEBHERR готова рассмотреть различные варианты оплаты оборудования. 30% после подписания договора. 50% после готовности к отгрузке. 20% после подписания акта приемки оборудования. Гарантия. Гарантия предоставляется на 12 месяцев или 2 000 моточасов, в зависимости от того, что наступит ранее, но не более 15 месяцев с даты отгрузки с завода. Описание и технические характеристики бульдозера PR 724 LITRONIC
|
245 000 евро на условиях поставки (DDP Нижний Новгород) или 10 867 490 рублей. |
http://www. /lh/ru/98618_98769.asp? AdressID=98769 – Русланд» Отдел землеройной и перевалочной техники Россия, город Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 22. Комиссаров Игорь Телефоны: office. *****@***com. |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Стоимость затрат на замещение, рублей (с учетом НДС) |
10 рублей |
Т аким образом, стоимость затрат на замещение Объектов оценки составит с учетом округления (Тринадцать миллионов пятнадцать тысяч семьсот три рубля) рубля, включая НДС (18%), в том числе:
Стоимость затрат на замещение самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – (Десять миллионов восемьсот семьдесят шесть тысяч четыреста девяносто) рублей (с НДС);
Стоимость затрат на замещение самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 2148213 (Два миллиона сто сорок восемь тысяч двести тринадцать) рублей (с НДС).
8.1.2. Определение величины накопленного износа
П рименительно к оценке объекта износ означает потерю стоимости объекта оценки вследствие:
Его эксплуатации или длительного хранения (физический износ);
Развития научно – технического прогресса, приведшего к выпуску более совершенных конструкций (функциональное устаревание или моральный износ);
Коренного изменения макроэкономической ситуации (экономическое или внешнее устаревание).
В случае если не определен конкретный вид физического износа, то «по умолчанию» подразумевается естественный физический износ.
И знос Объектов оценки рассчитывался модернизированным методом сроков жизни. Расчет износа модернизированным методом сроков жизни производился по обобщенной формуле:
И = 1 – e–1,6 (Tхр/Tсс) (1), где:
Tхр – хронологический возраст объекта – отсчитывается от даты изготовления объекта до текущей даты (даты оценки);
Tсс – срок службы машин и оборудования данной группы – нормативный срок службы, при котором считается, что объект настолько изнашивается, что не пригоден для дальнейшей эксплуатации и он полностью обесценивается. Нормативный срок службы, как правило, устанавливается заводом изготовителем на основании имеющегося к завода опыта по обслуживанию и проведению ремонтных работ подобных объектов.
И знос, рассчитанный по приведенной выше формуле (1), представляет собой общий совокупный износ объекта, включающий в себя физический, функциональный и внешний износы.
Х ронологический возраст Объектов оценки составляет один год.
С огласно постановлению Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года N 1 (в редакции от 01.01.01 года N 676) «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» самоходные машины и оборудование прочие (экскаваторы, бульдозеры, скреперы и грейдеры, каналокопатели и каналоочистители и другие) относятся к пятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно.
И сходя из того, что оцениваемые объекты характеризуются высоким качеством сборки и износостойкостью деталей, Оценщики определили нормативный срок службы для Объектов оценки в размере 10 лет.
Т аким образом, совокупный износ Объектов оценки составит:
И = 1 – e–1,6 (Tхр/Tсс) = 1 – е–1,6(1/10) = 15%.
8.1.3. Расчет стоимости Объекта с использованием затратного подхода к оценке
Р асчет стоимости Объекта с использованием затратного подхода к оценке представлен в таблице 10.
Таблица 10
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ
Объекта с использованием затратного подхода к оценке
Т аким образом, стоимость Объекта, полученная с использованием затратного подхода к оценке, составит с учетом округления 11 Одиннадцать миллионов шестьдесят три тысячи триста сорок восемь) рублей, включая НДС (18%), в том числе:
Стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 9237367 (Девять миллионов двести тридцать семь тысяч триста шестьдесят семь) рублей (с НДС);
Стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 1825981 (Один миллион восемьсот двадцать пять тысяч девятьсот восемьдесят один) рубль (с НДС).
8.2. Определение стоимости Объекта с использованием сравнительного подхода к оценке
В результате исследования вторичного рынка самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер и ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик были найдены объекты, которые послужили аналогами для оцениваемого движимого имущества . Результаты исследования представлены в таблицах 11 и 13.
Н еобходимые корректировки свелись к следующим.
1. Поправка на износ вносилась путем приведения степени износа аналогов к степени износа оцениваемого Объекта, для чего использовалась следующая формула:
К – корректирующий коэффициент;
И о – износ Объекта оценки, %;
И а – износ аналога, %.
И знос объектов – аналогов рассчитывался модернизированным методом сроков жизни. Расчет износа модернизированным методом сроков жизни производился по приведенной выше обобщенной формуле (1).
2. Скидка на торг . Цены всех приведенных аналогов – цены оферт. Цена предложения должна быть скорректирована, если при покупке возможен торг, что характерно для вторичного рынка.
П о результатам исследования вторичного рынка самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер и ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик было установлено, что в большинстве случаев при заключении сделок возможен торг. Диапазон значений скидок на торг, как правило, составляет от 5% до 10%.
В еличина корректировки на торг принята по минимальному значению (5%) для объектов – аналогов самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер, учитывая небольшое количество предложений на рынке и высокое качество сборки, и по максимальному (10%) для объектов – аналогов самоходных машин ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, основываясь на большом количестве предложений погрузчиков данной марки.
К орректировка на торг не проводилась лишь для аналога № 6 для оцениваемой самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, где фирма – продавец установила определенное ограничение на торг (смотри данные таблицы 13).
П оскольку информация обо всех аналогах получена из достоверных источников, и параметры, по которым производились корректировки аналогов, сопоставимы, стоимость Объектов оценки рассчитывалась как среднее арифметическое значение.
П роизведенные расчеты стоимости Объектов оценки, исходя из цен предложения аналогов сравнительным подходом с учетом соответствующих поправок, которые применялись последовательно, сведены в таблицы 12 и 14.
Т аким образом, стоимость Объекта, полученная с использованием сравнительного подхода к оценке, составит с учетом округления 8817133 (Восемь миллионов восемьсот семнадцать тысяч сто тридцать три) рубля, включая НДС (18%), в том числе:
Стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 7097852 (Семь миллионов девяносто семь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля (с НДС);
Стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 1719281 (Один миллион семьсот девятнадцать тысяч двести восемьдесят один) рубль (с НДС).
8.3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости Объекта оценки
При оценке движимого имущества Оценщиками были применены два подхода к определению стоимости: затратный и сравнительный. Каждый из использованных подходов основан на определенных предпосылках и имеет ряд ограничений, влияние которых на стоимость каждого Объекта оценки учитывается при согласовании результатов.
ЗАТРА ТНЫЙ ПОДХОД. Затратный подход при оценке стоимости в отношении машин и оборудования основывается на том, что за ее величину принимают затраты на их изготовление с учетом обесценения за срок эксплуатации.
Данный подход оценки дает наиболее обоснованные результаты при оценке объектов, имеющих незначительный износ.
СРАВНИ ТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. Сравнительный подход к оценке в большей степени использует реальную рыночную информацию.
Данный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитый вторичный рынок.
Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.
При согласовании результатов затратному и сравнительному подходам присваиваются одинаковые весовые коэффициенты – 0,5 .
П ринятые значения весовых коэффициентов отражают точку зрения Оценщиков. Никакие другие источники получения конкретных значений данных коэффициентов, кроме материалов экспертных анализов и заключений, существовать и, следовательно, применяться не могут. Взвешенная оценка рыночной стоимости Объекта рассчитана по формуле:
с вз = å С i ´ Ki ,где:
Свз – взвешенная оценка рыночной стоимости;
С i –оценка рыночной стоимости по одному из подходов;
Ki – весовой коэффициент для соответствующего подхода.
Þ Результаты согласования приведены в таблице 15.
Таблица 15
Сог лас ова ние рез уль тат ов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ :
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ движимого имущества, находящегося по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область , Кстовский район, а именно:
Самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472;
Самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471,
по состоянию на 30 ноября 2009 9941000 (Девять миллионов девятьсот сорок одна тысяча) рублей (с учетом НДС), в том числе:
Рыночная стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 8168000 (Восемь миллионов сто шестьдесят восемь тысяч) рублей (с НДС);
Рыночная стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 1773000 (Один миллион семьсот семьдесят три тысячи) рублей (с НДС).
9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ О Б ЪЕК Т А О Ц ЕНКИ
Л иквидационная стоимость объекта оценки может быть рассчитана прямым или косвенным методом.
П рямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно – регрессионный анализ).
О днако данный метод обладает ограниченной применимостью в российских условиях ввиду недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам сделок в условиях вынужденной продажи.
К освенный метод выражается в расчете ликвидационной стоимости объекта относительно его рыночной стоимости.
О сновная трудность в этом случае заключается в расчете скидки на вынужденный характер продажи.
Ф актор вынужденности продажи состоит из системы факторов более низкого уровня:
Развитие рынка – один из важнейших факторов, характеризующих уровень ликвидности объекта;
Срок экспозиции – важнейший фактор, отражающий снижение возможной цены при уменьшении необходимого срока продажи;
Общая инвестиционная привлекательность объекта;
Величина рыночной стоимости объекта;
Конъюнктура рынка на дату продажи объекта;
Уровень маркетинга.
Л иквидационная стоимость, в свою очередь, подразделяется на:
Упорядоченную ликвидационную стоимость, где распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов;
Принудительную ликвидационную стоимость, где активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
Ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, где активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект.
И сходя из выше сказанного, можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.
К роме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Т аким образом, в рамках данного Отчета об оценке ликвидационная стоимость имущества будет рассчитываться по следующей формуле:
V л = РС × Кл (2), где:
V л – ликвидационная стоимость объекта оценки;
РС – рыночная стоимость объекта оценки, соответствующая стандартному времени экспозиции;
Кл – некоторый коэффициент, характеризующий вынужденное снижение цены продажи по отношению к рыночной, обеспечивающее уверенную продажу объекта за требуемое (более короткое) время, чем время продажи в стандартных условиях (коэффициент ликвидности).
С ледует отметить, что единых методик по расчету ликвидационной стоимости в настоящее время в оценочной литературе нет. Как правило, имеющиеся методы определения ликвидационной стоимости исходят из предположения, что ликвидационная стоимость является производной от рыночной стоимости и связана приведенным в формуле (2) соотношением.
Л иквидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, то есть продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.
К оличественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, то есть время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке. На практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможной реализации и прогнозируемого срока продажи.
А вторами работы «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации» была предложена следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (таблица 16).
Таблица 16
Ф ункциональная полезность такой градации заключается, прежде всего, в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей в дисконт при определении ликвидационной стоимости. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Это обусловлено тем, что для более ликвидного имущества существует бо′ льшая вероятность найти в ограниченный период реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество.
В еличина ликвидационной скидки в зависимости от степени ликвидности, полученная эмпирическим путем, приведена в таблице 17.
Таблица 17
Л иквидность зависит, прежде всего, от наличия величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. На ликвидность также влияют:
Эластичность спроса на данный вид имущества.
Состояние имущества . Это в большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое,
Соответствие современным используемым технологиям . Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов . Когда одни материалы замещаются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы.
Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование оборудовании при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно .
В се объекты, относящиеся к машинам, оборудованию и транспортным средствам с точки зрения ликвидности залогового обеспечения можно условно разбить на три большие группы – «Ликвидное», «Условно ликвидное» и «Не ликвидное» имущество.
К группе «Ликвидное» имущество целесообразно отнести объекты, обращающиеся на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения. Основные отличительные признаки объектов оборудования этой группы:
Оборудование серийное, унифицированное и предназначено для широкого круга потребителей;
Оборудование используется в разных отраслях производства или в одной отрасли на многих предприятиях;
В сети Интернет есть предложения, как к продаже, так и к покупке данных объектов;
Имеется достаточно большое количество независимых продавцов и производителей данного оборудования;
Цены предложений к продаже оборудования могут быть установлены из нескольких источников и подтверждены прайс – листами фирм, торгующих оборудованием, печатными изданиями или информацией, полученной непосредственно от производителей;
На рынке представлено как новое оборудование, так и объекты, бывшие в эксплуатации.
К этой группе относятся: автотранспортные средства общего назначения, дорожно – строительная и сельскохозяйственная техника , метало – и деревообрабатывающее оборудование , торговое, пищевое оборудование, офисная техника и т. д.
О борудование, относящееся к группе «Ликвидное», в зависимости от срока реализации на открытом конкурентном рынке можно условно ранжировать по степеням ликвидности в соответствии с представленной выше в таблице 16.
Г радация ликвидности по степеням удобна тем, что позволяет каждой степени ликвидности сопоставить величину дисконта для определения ликвидационной стоимости.
С тепень ликвидности оборудования, входящего в группу «Ликвидное», может быть косвенно определена на основании балльной оценки по перечисленным в таблице 18 факторам.
Таблица 18
|
№ п/п |
Фактор |
Признаки |
Баллы |
|
Несколько | |||
|
Отсутствуют | |||
|
Несколько | |||
|
Отсутствуют | |||
|
Несколько | |||
|
Отсутствует | |||
|
От 15 до 60% | |||
|
Состояние отрасли. | |||
|
Стабильность | |||
|
Стагнация |
П осле суммирования баллов по всем факторам степень ликвидности оборудования определяется по следующей градации (смотри таблицу 19).
Таблица 19
О цениваемое движимое имущество является предметом залога.
« Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом».
« За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, – неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования».
« Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве».
В рамках исполнительного производства стоимость определяется исходя из ограниченного срока экспозиции (времени, в течение которого объект оценки должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества, то есть принудительная ликвидационная стоимость.
С рок реализации имущества определен в статье 90 Федерального закона – ФЗ «Об исполнительном производстве»: «торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации».
Т аким образом, срок вынужденной экспозиции Объекта оценки составит два месяца.
О сновное назначение оцениваемого имущества – погрузочно – разгрузочные и транспортные работы с сыпучими и кусковыми материалами, перемещение на короткие расстояния больших объемов грунта. Бульдозеры и погрузчики приобретаются преимущественно строительными и коммунальными организациями.
О цениваемые самоходные машины приобретались в рамках реализации проекта строительства курортного комплекса «TerraSki» вблизи Кстовского района Нижегородской области, реализуемого нижегородской компанией компания».
К конкурентным преимуществам оцениваемых самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер и ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик можно отнести то обстоятельство, что несмотря на то, что машины данных марок производятся за рубежом, заводы – изготовители имеют довольно разветвленную сеть дилеров и официальные представительства на территории Российской Федерации, что существенно облегчает гарантийное и постгарантийное обслуживание этих машин.
С ледует отметить, что самоходные машины LIEBHERR PR724 относятся к верхнеценовому сегменту рынка машин подобного класса. Бульдозеры данной марки характеризуются высоким качеством деталей, долговечностью, износостойкостью. Но высокая цена на бульдозеры LIEBHERR PR724 существенно снижает круг потенциальных покупателей.
В то же время бульдозеры с такими характеристиками как у LIEBHERR PR724 пользуются на рынке достаточно устойчивым спросом благодаря их высокому качеству и работоспособности – крупные строительные компании, делая выбор между бульдозерами отечественного и иностранного производства, чаще всего отдают свою предпочтение последним, в том числе, производства австрийской компании «LIEBHERR».
М одель фронтального погрузчика ZL50G производства китайской компании «XCMG» достаточно востребованы на российском рынке благодаря своей цене. Китайские погрузчики по своим качественным характеристикам уступает европейским моделям, однако существенно превосходит отечественные, а цены на машины данной модели близки к ценам на погрузчикам российской сборки. Данным фактом объясняется достаточно большой выбор погрузчиков данной модели ZL50G на первичном и вторичном рынках России.
В лияние финансового кризиса особенно остро ощутила на себе строительная отрасль России. По данным официальной статистики, из – за кризиса прекратили свою деятельность более 50% предприятий строительной индустрии, как жилого, так и промышленного назначения.
И з – за резкого увеличения процентных ставок по кредитам и сокращения срока их возврата, российские строительные предприятия малого и среднего уровня практически – основные потребители дорожно – строительной техники – не могут продолжать деятельность. Это свидетельствует о том, то найти реального покупателя на оцениваемое оборудование будет затруднительно.
Н а основе выше изложенного Оценщиками были составлены таблицы 20 и 21, на основе которых определена степень ликвидности оцениваемого движимого имущества.
Таблица 20
Балльная оценка ликвидности Объекта оценки № 1 – LIEBHERR PR724L бульдозер
|
№ п/п |
Фактор |
Признаки |
Баллы |
|
Совокупный износ оборудования на момент окончания кредитного договора, %. | |||
|
Количество потенциальных потребителей в регионе. | |||
|
Наличие и количество организаций, торгующих данным оборудованием. |
Несколько | ||
|
Полнота ценовой информации о данном оборудовании в информационных источниках. |
Несколько | ||
|
Степень уникальности оборудования. | |||
|
Требование специализированного помещения для размещения оборудования. | |||
|
Возможность реализации оборудования в качестве отдельных компонент. | |||
|
Соотношение затрат на демонтаж, транспортировку, последующий монтаж и наладку со стоимостью оборудования. | |||
|
Состояние отрасли. |
Стагнация | ||
|
Итого баллов: |
Таблица 21
Балльная оценка ликвидности Объекта оценки № 2 – ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик
|
№ п/п |
Фактор |
Признаки |
Баллы |
|
Совокупный износ оборудования на момент окончания кредитного договора, %. | |||
|
Количество потенциальных потребителей в регионе. | |||
|
Наличие и количество организаций, торгующих данным оборудованием. | |||
|
Полнота ценовой информации о данном оборудовании в информационных источниках. | |||
|
Степень уникальности оборудования. | |||
|
Требование специализированного помещения для размещения оборудования. | |||
|
Возможность реализации оборудования в качестве отдельных компонент. | |||
|
Соотношение затрат на демонтаж, транспортировку, последующий монтаж и наладку со стоимостью оборудования. | |||
|
Состояние отрасли. |
Стагнация | ||
|
Итого баллов: |
Т аким образом, степень ликвидности оцениваемого имущества можно охарактеризовать как «Средняя». Для оборудования со средней степенью ликвидности диапазон ликвидационной скидки в соответствии с описанной методикой составит от 15 до 20% (смотри таблицу 19). Для расчета ликвидационной стоимости оцениваемого Объекта принято наименьшее значение из приведенного диапазона.
Т аким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого движимого имущества составит:
Ликвидационная стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472: 8168000 × (1 – 15%/100%) = 6942800 рублей или с учетом округления (Шесть миллионов девятьсот сорок три тысячи) рублей;
Ликвидационная стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 547: 1773000 × (1 – 15%/100%) = 1507050 рублей или с учетом округления 1507000 (Один миллион пятьсот семь тысяч) рублей.
ЗА КЛ ЮЧ ЕН ИЕ О ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ движимого имущества, находящегося по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, Кстовский район, по состоянию на 30 ноября 2009 года с учетом округления составляет 8450000 (Восемь миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей, в том числе:
Ликвидационная стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 6943000 (Шесть миллионов девятьсот сорок три тысячи) рублей.
Ликвидационная стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471 по состоянию на 30 ноября 2009 года с учетом округления составляет 1507000 (Один миллион пятьсот семь тысяч) рублей.
ª Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев («Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1). Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000).
ª Все приложения к настоящему Отчету являются его неотъемлемой частью.
Список ис по ль зо ва нн ых ис точников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года № 135 – ФЗ.
4. Федеральный закон Российской Федерации № 000 – 1 от 01.01.01 года «О залоге».
5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.
6 . Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.
7. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года N 1 (в редакции от 01.01.2001 N 676) «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».
9. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков «ССО РОО 2005».
1. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно – практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
2. «Методология определения стоимости промышленного оборудования », Москва, 1996.
3. «Оценка активной части основных фондов», Москва: Финстатинформ, 1997.
4. «Оценивая машины и оборудование» под редакцией Алико Дж., 1995.
5. , «Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости»: Учебное пособие. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002.
6.
7. «Определение стоимости, затрат на восстановление и утраты товарной стоимости автомототранспортных средств. Методическое руководство для экспертов». Утверждено Министерством юстиции Российской Федерации 15 декабря 2000 года.
1. Договор купли – продажи № 01 – 1/00 от 01.01.01 года заключен между и.
2. Договор поставки № 000ЕМ18 – ТЕРМ – МК от 01.01.01 года заключен между – Русланд» и.
3. Платежное поручение № 91 от 01.01.01 года (назначение платежа: первый платеж за бульдозер).
4. Платежное поручение № 92 от 01.01.01 года (назначение платежа: второй платеж за бульдозер).
5. Платежное поручение № 000 от 01.01.01 года (назначение платежа: третий платеж за бульдозер).
1 . http://www. *****
2. http://www. *****
3. http://www. *****
4. http://www.
5. http://www. *****
6. http://www. *****
7. www. fo
8. www. emserv. ee
9. http://www. special. *****
10. http://*****
11. http://www. *****
12. http://www. *****
Дж. Алико «Оценивая машины и оборудование».
Адрес представительства в Нижнем Новгороде: город Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 22. Телефоны: 8 – , 8 (8– 2069, e-mail: office. *****@***com
«Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации» / , . – М.: Финансы и статистика, 2008.
Методическое руководство для экспертов «Определение стоимости, затрат на восстановление и утраты товарной стоимости автомототранспортных средств». Утверждено Министерством юстиции Российской Федерации 15 декабря 2000 года. http://www. *****/Docum/DocumShow_DocumID_122642.html
«Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации» / , . – М.: Финансы и статистика, 2008.
Полная стоимость замещения - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Полная стоимость воспроизводства - Стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматриваетЗамену з дания подходящим субститутом, тогда как другой -Воспроизводство точной копии.
Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.
С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.
В практике оценки стоимости строительства чаще всего пользуются одним из четырех взаимосвязанных методов:
количественным методом,
методом определения по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видов работ,
методом сравнительных единиц,
методом сравнения аналогичных объектов.
В основу количественного метода определения стоимости строительства входит тщательная инвентаризация:
всех видов работ по объекту в целом:
затрат труда;
материалов;
затрат на использование средств механизации работ.
Все это относится к категории прямых затрат, к ним в процентном отношении суммируются накладные расходы, плановая прибыль подрядчика, и другие расходы, в том числе на проектирование, монтаж оборудования, необходимого для производства, транспортные издержки и т.п. В результате получается сводная объектная смета стоимости всего производственного процесса в действующих на данный момент ценах.
У метода определения стоимости строительных работ на новых объектах по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видам работ , та же схема составления локальных смет, которые сводят в общую смету, но конечный результат определяется по укрупненным сметным нормативам, определяющим в процентном отношении стоимость укрупненных элементов в общей стоимости объекта.
Пользуясь методом сравнительных единиц , оценщик подыскивает аналогичное со строящимся сооружение, любыми путями определяет его стоимость (сметная стоимость, балансовая стоимость, рыночная стоимость и т.п.), определяет сколько стоит сравнительная единица аналогичного сооружения. За сравнительную единицу принимают обычно полезную площадь объекта или его объем. Полученную стоимость сравнительной единицы, при необходимости, корректирует с учетом имеющихся различий у сравниваемых объектов. Полную стоимость строящегося объекта получают, умножая скорректированную стоимость единицы сравнения на сумму единиц сравнения вновь строящегося объекта (площадь, объем).
При использовании метода объектов-аналогов определение стоимости строительных работ строится на данных сравнительного анализа цен продаваемых объектов, аналогичных объекту оценки. При необходимости, вводятся соответствующие корректировки, учитывающие отличия между объектами, в результате получается стоимость оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется дляопределения стоимости , если существует активный рынок данного вида сооружений. Несмотря на определенные сложности, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки ФСО№ 1 раз.2 п.23.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:
- -Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- - Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- - Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
- - Для оценки объектов незавершенного строительства;
- - Для оценки в целях выделения объектов налогообложения зданий, земельных участков;
- - Для оценки в целях страхования;
- - Для итогового согласования стоимости.
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:
- 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
- 2. Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого здания;
- 3. Расчет величины износа;
- 4. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;
- 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замещения.
Метод количественного обследования заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий, стен и др.
Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:
- - Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
- - Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
- - Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.
Определение износа
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Выделяют три способа расчета износа:
- - сравнения продаж;
- - эффективного возраста;
- - разбиения на виды износа.
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например: дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный или бухгалтерск...
Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано например, оценка приносящей доход недвижимости. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта или отсутствие возможности их прогноза в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.
Главная > КонспектРешение. Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной единицы и формулу (6.3). В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%. Необходимо учесть НДС, который составляет 18%. Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания. Vп замещ =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей. Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
методом разбивки по компонентам
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:Vп замещ =[Σ V j · C j ]· К н, (6.4)
Где Vп замещ – полная стоимость замещения; V j – объем j-го компонента; C j – стоимость единицы объема; К н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом количественного обследования
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт. Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов. Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации. Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию. Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов. Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:- ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный; на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
6.3. Определение износа объекта недвижимости
Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.
V воспр = Vп воспр – И или V замещ = Vп замещ – И, (6.5)
Где СВ – стоимость воспроизводства объекта; V замещ – стоимость замещения улучшений объекта; Vп воспр – полная стоимость воспроизводства объекта; Vп замещ – полная стоимость замещения объекта; И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах. Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:
Vп воспр = V воспр ∙(1 – И), (6.6)
Где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах. Выделяют два способа определения износа:
- метод срока жизни; метод разбиения на виды износа.
Расчет износа методом срока жизни
Износ является функцией времени объекта. Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания. При расчете износа методом срока жизни используются понятия: Физическая жизнь здания (Т н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (Т факт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Эффективный возраст (Т эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их
оценочные показатели
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (Т эф / Т н) ∙ 100% , (6.7)
Где И – износ, %.; Т эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Т н – типичный срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
И = (Т факт / Т н) ∙ 100% , (6.8)
Где Т факт – хронологический возраст. Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7). Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2010 года. Решение. Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан. И = (Т факт / Т н) ∙ 100% =30/150*100% = 30%. Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2. V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.
Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа
. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним. 
Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Внешний износ –это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания. Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.
Таблица 6.5.
Пример расчета устранимого физического износа
| Элементы здания | Полная стоимость воспроизводства элемента, рублей | Объективно необходимые затраты на ремонт, рублей |
| Фундамент | ||
| Подземные и инженерные системы | ||
| Сантехника и водопровод | ||
| Энергосистема | ||
| Всего |
И физ i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);
I i – удельный вес i-ого конструктивного элемента;
n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.
Таблица 6.6. Расчет физического износа
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100 |
| Фундамент | |||
| перегородки | |||
| Перекрытие | |||
| Крыша и кровля | |||
| Полы | |||
| Проемы | |||
| Отделка | |||
| Санитарно-технические и электротехнические устройства | |||
| Прочие работы | |||
| Физический износ здания |
Нормативный метод.
Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа. Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов. Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Причины функционального износа:
недостатки, требующие добавления элементов;
недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
сверхулучшения.
на основе потерь в арендной плате;
на основе избыточных эксплуатационных затрат;
на основе парных продаж.
Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
| Расчетные показатели | Средние показатели по аналогам | Показатели по оцениваемому объекту |
| Годовая арендная плата (Cар), руб./м 2 | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2 | ||
| Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД | ||
| Операционные расходы (ОР), руб./м 2 | ||
| Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % | ||
| Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % | ||
| Потенциальный валовой доход, руб. в годПВД = Сар ٠ S | ||
| Действительный валовой доход, руб. в годДВД = ПВД٠ (1 – Кп) | ||
| Чистый операционный доход, руб. в годЧОД = ДВД – ОР | ||
| Стоимость объекта недвижимости, руб.V=ЧОД/R | ||
| Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠ (1 – dзу)(в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%) |
Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.
Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Последовательность применения затратного подхода
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.
В курсовой работе стоимость земельного участка будет определяться методами сравнительного подхода в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.
Величина затрат на воспроизводство объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.
Величина затрат на замещение объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
В курсовой работе производился расчет затрат на воспроизводство Объекта оценки методом индексации первоначальной стоимости. Идексация осуществлялась с использованием системы индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Для составления локальных, объектной смет и ССР использовались «Московский территориальные сметные нормативы» - МТСН 81.9-98, в которых цены зафиксированы по состоянию на 1 января 1998 года. Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату оценки, имеются в базе данных программы «Гектор Сметчик - Строитель».
Стоимость улучшения определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящего в сметную стоимость, но и прибыль препринимателя (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Прибыль предпринимателя – величина рыночно обоснованной прибыли за организацию и (или) реализацию инвестиционного проекта. Прибыль предпринимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Прибыль предпринимателя может быть также найдена по нормам отдачи при наиболее вероятном альтернативном вложении капитала. По данным ведущих девелоперских компаний в рассматриваемом регионе она составляет 10 - 15%.
При определении стоимости замещения улучшений будет учтена величина накопленного износа, которая определяется как сумма физического, функционального и экономического износов.
